在许多人心中，买房是一件人生大事。在琳琅满目的选择里挑出一个自己最喜欢，最适合的房子是一件艰难的事情。但是事实上，在给了房产定金（Booking Fee）后，申请贷款才是他们在购房路上真正艰难的阶段。
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随着购房人数不断上升，尽管市面上有不少售卖中的新项目（New Project），可惜好的楼盘却屈指可数。好物自然多人抢，除了单位选择变少，贷款者需要注意每一个新项目在各个银行里可贷款的总数额是有限度的（Quota）。简单来说，银行内部都会作风险评估，决定好总共可以批准多少数额的款项，这就是所谓的融资（End Financing，简称EF）。如果超过了限定的贷款数额，那么银行就不会再批准这个项目更多的房屋贷款了。所以，就算下定了的单位，也可能会因为融资到达限度而无法申请特定银行的贷款了。
不过，购买者也可以到其他还有额度的银行再申请房屋贷款。值得一提的一点是，有些银行的分行（Branch）会有比较高的贷款限度。所以，很多发展商都会建议购买者使用他们指定的银行人员或分行（Panel Banker）以增加贷款批准率。而且在实际操作上，如果那银行的融资已达限度，其实发展商是可以跟银行申请提高数额。
买房除了要小心融资限度之余，更重要的是贷款人申请贷款时向银行所提交的资料。其实申请房屋贷款并不是一件很容易的事情，只要有某些细节没有处理好，都有可能会拉底成功率，严重的话可能会出现贷款申请被拒绝（Loan Reject）的情况。在提交申请贷款所需要的资料时，银行会优先审查贷款者的偿债比率（Debt Service Ratio，简称DSR）
什么是偿债比率（DSR）？
偿债比率其实是其中一个标准，让银行来衡量跟计算贷款者是否有能力负担申请的贷款数额。通过贷款者一个月的净收入还有每个月需要偿还的款项，银行可以清楚了解这个申请者的偿还贷款的能力。
除了偿债比率，银行也可以通过中央信用资讯系统记录（Central Credit Reference Information System，简称CCRIS）和信贷资讯服务（Credit Tip-Off Service，简称CTOS）来评估申请者的信用评分（Scoring）和还款准时度。
怎样计算偿债比率（DSR）？
其实在提交贷款申请之前，申请者是可以先自行大略计算自己的偿债比率是否过关。它的算法很简单，就是以一个月所需要偿还的债务（Commitment）除以一个月的净收入（Net Income）再乘以100%，就可以了解自身财务上大略的偿债比率。
算偿债比率（DSR）计算方程式
现阶段算出来的偿债比率（DSR）只是显示申请者现在一个月里所需偿还的债务占了月收入里的多少百分比（%）罢了。
如果想要申请房屋贷款，那在债务的总数里需要加入想要贷款的房子一个月供期的数额。
*以上列表为净收入范围内相对应的最高DSR，以及大约一个月最高可负担债务和最高房价。
只要计算结果不超过指定的DSR%，那么申请者申请房屋贷款的第一步就通过了！反之，超过了指定的DSR%，那么可能会出现贷款申请被银行拒绝的情况。
不过有一点需要注意，每家银行的DSR门槛都皆有不同，而且特定的工作领域或是偏高的薪水，银行对DSR的接受度会更高，也就是银行贷款的第一步更容易通过。
举例1
如果我们一个月的净薪水是RM 3000，现有总债务是RM 600，假设我们今天要购买的房子一个月供期为RM 1200。
总结：偿债比率（DSR）为60%，那么在偿债比率这个部分，我们的是通过了。
举例2
如果我们一个月的净薪水是RM 3000，现有总债务是RM 1000，假设我们今天要购买的房子一个月供期为RM 1200。
总结：偿债比率（DSR）为73.33%，超过了原本指定的60%，那么银行可能会拒绝我们的贷款申请，因为在DSR计算中，银行发现我们的现有财务状况可能无法负担申请的贷款数额。
那么当遇到DSR不达标的情况，其实银行会先向申请者提出几个方案（取决于各个银行的政策）再决定要不要拒绝这份申请：
- 申请者可以先还清部分债务以降低债务数额而降低偿债比率的百分比。如：车贷，现有房贷，信用卡债，个人贷款（Personal Loan），PTPTN等
- 最大限度增加净收入数额。如：租房收入，额外的生意收入（只有部分银行能接受）等
- 需要展示现有总存款的数额
- 与家人联名，如：爸爸妈妈，妻子，兄弟姐妹等
如果申请者无法满足银行的部分或所有方案，那么银行只能拒绝这份申请，而这也可能导致申请者在半年内无法再申请房屋贷款。
不过申请者先别灰心，可以先尝试多几家银行，毕竟每家银行的DSR门槛皆有不同，有时候银行A虽然不批准的贷款，银行B不一定会拒绝。
DSR里的总债务包含了什么？
总债务数额包含了跟银行或是跟一些政府机构借的钱如房屋贷款（Housing Loan），汽车贷款（Car Loan），国家高等教育基金局贷学金（Perbadanan Tabung Pendidikan Tinggi Nasional，简称PTPTＮ），信用卡未还清的债务（Credit Card Outstanding），个人贷款（Personal Loan）还有透支（Overdraft）。
不过，不包括个人保险，跟私人借贷的钱，朝圣基金（Tabung Haji）跟政府债卷（Goverment Bond）如土著信托基金（Amanah Saham Bumiputera，简称ASB）
总债务一览表
DSR里的总收入包含了什么？
不同工作性质的人的总收入计算会有所不同。打工一族（Employee）的月薪（Monthly Income），固定津贴（Fixed Allowance），佣金（Commission）以及分红（Bonuses）都可以纳入总收入里。不过每个银行对于分红的定义不一样，所以不一定每一家银行都会把分红纳入总收入里。
打工一族（Employee）收入一览表
而自雇人士或是老板（Self-Employed/Employer）的总收入包含了公司的营收（Turnover），公司的分红，董事酬金（Director Fee），以及如果是上市公司，或者持有股份超过50%，那每个月的薪水可以纳入计算内之。
自雇人士/老板（Self-Employed/Employer）收入一览表
至于其他收入如股票红利，定期存款的利息，其他投资的利息/粉红以及租金（各个银行都有不同的算法，一般不会直接拿100%的数额算入总收入里）都能算入各个岗位工作的总收入里。
举例3
在这个例子里，个人保险是不算入总债务里的，所以DSR为57.14%，不超过大部分银行为净月薪RM 3500设的DSR门槛的60%。所以，以银行的审查角度里，贷款者是有能力负担申请的房屋贷款。只要个人资料没有任何问题，那么这份房屋贷款是很大可能性会被批准的。
举例4
每个月收到租客（Tenant）缴付的租金（Rental Fee），许多家银行只会拿其中的50%算入总收入里（每家银行计算的%会有所不一样，有的会更高）。
而信用卡拖欠的款项，银行通常只会提取信用卡总欠款数额的5%算进DSR里的总债务（有少数银行计算的方法会有所不一样）。如果每个月有定时还清信用卡，没有任何拖欠的款项，那么在总债务里信用卡的部分将填写RM 0。
从图表中可以看到，加入了未来房屋贷款的数额后，我们的DSR达到了74.4%，超过了DSR门槛的70%。那么，银行可能会先审查我们是否有能力承担这笔贷款。到最后，银行或许会因为我们的个人资料佳而批准贷款：也可能因为个人资料不好
除了要管理好自己的财务状况，让收入还有债务平衡，当想要买房子的时候，也必须要了解自己未来能负担的房屋贷款的供期以及自身可购买价格多少的房子。
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